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建设部房地产调控向准确制导过渡

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建设部:房地产调控向“准确制导”过渡

2006-05-19 14:35:00

来源:中国建材网

 

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"调控淡出"等观点交锋,凸显新一轮楼市调控着力点   在政府对楼市调控一周年,治理炒房、泡沫等楼市"病毒"取得阶段性成果之后,北京、上海、广州、深圳,堪称中国房地产市场"风向标"的四大城市,近期房价再次强势

"调控淡出"等观点交锋,凸显新一轮楼市调控着力点

在政府对楼市调控一周年,治理炒房、泡沫等楼市"病毒"取得阶段性成果之后,北京、上海、广州、深圳,堪称中国房地产市场"风向标"的四大城市,近期房价再次强势反弹,有的城市涨幅高达25%。是市场需求突然加大,还是政府调控乏力?围绕此轮房价上涨,各种观点展开了新一轮交锋"调控淡出说":调控要"准确制导"

一段时间以来,一些开发商、专家不断放出"调控淡出"的信息。

但建设部住宅产业司司长沈建忠表示,我国房地产调控正在从2005年的"全面开花"向2006年的"准确制导"过渡。建设部今年将通过项目立项和土地供应,引导和增加中低价位、中小户型普通商品房供给。开展以货币补贴为主解决低收入家庭住房问题的试点工作。国土资源部表示,将加大对中低档房土地专项供应,停止供应别墅用地。"暴利有理说":反向角力折射对立心态

"没有巨大的利润支持,无法建设品牌,因此房产品牌就应该是具有暴利的。"这句较早出自京城某开发商的"名言",被普遍认为是开发商面对2005年国家房地产调控较经典的内心道白。

此论立刻遭到网民"围攻"。

楼市调控的主要目标是遏制房价过度上涨。一些大城市房价增幅"越调越高",自然会引来消费者怨声载道。北京师范大学青年教师李先生抱怨说:"我待购一年,等来的竟是每平方米多付近千元!这是楼市调控一周年后百姓想要的结果吗?"一些城市消费者发起的"不买房行动",更是将口头上的怨言变成行为上的对抗。

供需关系日趋对立,令有识之士深感忧虑。北京裕昌置业总经理常鹏坦言,房价上升太快,并非行业之福。只有营造出和谐共赢的供需环境,房地产市场才会有良性的发展空间。否则只会让政府和百姓忧虑,{TodayHot}反过来采取更严厉的应对措施。

这种心态乃至行为上的对立,客观上为政府的宏观调控提癫痫病大发作急救方法有哪些出了新的要求---和谐供需关系。"富人优先论":住房为谁而建?

京城房地产商任志强在一个经济论坛上说:不要让所有老百姓都买房子,因为我们没有那么大的生产量。在供应量少的情况下,一定是先满足较富的人。

"为谁建房"的争论便应声而起。网民的质疑引发一些开发商反思。浙江绿城集团董事长宋卫平等人坦言,企业要追逐利润,但不要忘记自己的社会责任。商品房要讲求品质,价格上要让大多数老百姓买得起房,开发商承诺的一定要兑现。

针对"为谁建房"的质疑,开发商认为,更多地考虑拉高房价多赚钱,追求利润较大化,是商家的目标;而让中低收入者"居者有其屋",建立有效的住房保障体系,应该是政府的事!

任志强在接受记者采访时解释说:"实际上我想说的是必须分清开发商和政府不同性质的责任。"

住房社会保障体系十分脆弱,是产生"为谁建房"争论的原因之一。一些地方政府没有通过制度安排或调控手段,让低收入户买得起低档房或限价房;许多城市没有启动廉租房建设,经济适用房供应也严重不足。国家统计局数据显示,全国24个大中城市里,每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不癫痫病治疗的药物哪些到50%。

专家认为,适度限制大面积、别墅化的高档商品房建设,从政策上鼓励开发商加大经济适用房和低档房的建设比例,应为今后政府调控的着力点之一。这方面可以说已经起步,但离消费者的预期还很远。"误导舆论说":{HotTag}市场呼唤透明度

较近,围绕商品房签约销售数量和空置率等统计数据,北京市建委和一些开发商"各唱各调",耐人寻味:一些开发商指责未售出商品房的统计数据统计滞后失真;而北京市建委则认为统计数据每天更新,既不滞后且是准确的。

究竟谁在误导消费者?从深圳等大城市近期情况看,楼市的确出现了"缩量空涨"的反常现象。

早在去年底,建设部负责人就在房地产形势分析会上批评说:调控实施以来,一些开发商制造不当舆论,有的散布不负责任的言论,有的甚至曲解中央调控政策,借助个别媒体误导消费者。建设部部长汪光焘提醒说:"没有国家利益,就没有房地产开发企业的发展。"

中央党校研究员曾业松说,房地产是经济发展的晴雨表,靠制造不实言论支撑高房价,误导舆论和消费者,不仅不道德,也是危险的。政府应采取措施,进一步提高楼市透明度,让违规者无处遁形。

发改委已表示将推动公布住房成本的调查工作,国土资源部也表示将提高楼市用地信息的透明度。"挤出效应说":高房价造就"房奴"

"房奴"一词近期成为网上流行词。指的是支付天价房款而过度贷款或借款、承受巨大还款和精神压力的购房族。

一家中央媒体的主任记者牛先生每周两次游泳已坚持三年,自从今年初购房负债后,他被迫退掉了游泳卡,周末驱车郊外的家庭休闲也取消了。他自嘲:"过去人家叫我'牛哥',现在改叫'蜗牛'了!"

北大蔡志洲概括了房价过快上涨的四大"挤出效应",即抑制居民其他消费、加剧收入不公、浪费社会资源、影响农村剩余劳动力稳定转移。

专家说,购房者因透支积累而沦为"房奴",凸显过度集中的单一消费方向,抑制了健康的社会投资和消费,从而使经济增长链条畸形化。中国社会科学院研究员易宪容甚至提醒说,应防止房地产业"挟持"中国经济。

新浪网就"目前房价是否仍高"引导网民讨论,结果发现九成多民众认为房价仍高。如果民意是出台政策的支撑点,那么,这意味着平抑房价仍是宏观调控的着力点之一,力度不能减小、只能加大。部分行政单位自建住房实为特权房 

在商品房市场涨势中,一些拥有某种权力的单位集资自建的住房,多建在优良区位,每套面积动辄一两百平方米,却以半福利方式售给单位职工,售价与市场价相差悬殊。

我们不反对行政事业单位正当的集资建房,但问题是自建住房单位的职工或配偶早已按成本价或标准价,购买了公有住房,享受了国家房改政策,而在单位集资建房中又享受了大多数老百姓享受不到的种种"优惠",在社会上造成苦乐不均现象。

集资自建住房的单位大多具有一定的特权,利用自身的关系,以低于"招、拍、挂"交易方式的价格获得廉价土地,轻而易举地打通各种关节,享受在工程建设税费方面的多种减免和优惠政策,大幅度地降低了工程造价。这使得原本住房条件就不错的一些单位职工,住房越来越好,有的或拥有了几套住房,或以市场差价获取厚利。而大多数住房本来较差的城市居民,却只能以高价购买商品房。这显现了政府在住房管理上的漏洞。

自建住房的行政事业单位以非"招、拍、挂"方式取得土地,造成土地交易市场不公平。一些单位自建住房时攀比标准,浪费大量资源,在群众中造成不良影响,损坏政府形象。据房地产业内人士透露,某些单位自建住房时不进行招投标,导致工程中收取回扣、偷工减料等现象多有发生。某些单位领导调动时,若赶上自建住房,便能多得一处大房子,这就容易造成一些单位领导干部利用职权,以远低于市场的价格购买多套房屋,攫取不正当的利益。

当前,房价上涨幅度大,广大群众意见不小。政府有关部门应高度重视,并采取措施加以规范治理,刹住那些行政事业单位有损社会公平的自建住房歪风。楼市受困信息断裂与伪信息 专家建议公布住宅地价利润率

房价飞扬,谁在左右中国房价?经典经济学解释是,市场供需。然而,记者调查发现,在当前中国楼市,主导房价的关键因素除了市场供需,还有充斥市场的"伪信息"。

如何消除这些"伪信息"的影响,已成中国楼市的一个重要命题。

"在调整房地产市场供应结构抑制投资性需求之外,当前抑制房价过快增长的另一个重要渠道是实行房价、地价定期公开。地方政府分区域选取住宅楼盘公布其合理利润,可以有效防止房地产开发商利用信息不对称哄抬房价。"著名经济学者、复旦大学教授尹伯成日前接受记者采访表示。断裂的信息:政府数据房地产商也不愿看

记者调查发现,各地有关部门公布的房地产信息主要是楼盘成交量、销售面积、均价等。这些数据一般以市为单位,没有定期发布时间,即使发布,时间也很滞后,经常在成交月份的一个月以后。至于构成楼盘重要成本的地价,各地有关职能部门更是讳莫如深。而不少地产商透露,地方政府公布的数据是根据地产商的报表做的。考虑到可能与税收挂钩问题,地产商一般会报低房价和成交量。这样的数据本身就是不准的,地产商根本不会去看它。在确定楼盘均价时,地产商也会像买房人一样去参加房展会,同时再看看周边楼价。

但即使是这种开发商也不愿意看的数据,消费者拿到却非常困难。没有稳定的发布渠道,没有固定新疆到哪里看癫痫病的发布时间,没有可以即时查询的免费或收费资讯。可以说,在地产商、政府、消费者三者之间,信息的真实流动实际上在很大程度上出现了断裂。伪信息"造市":地方政府的尴尬与暧昧

由于房地产市场信息的极度不对称,房地产商通过发布虚假信息"造市"成了抬升房价的一个重要手段。

"只要有几个大发展商联手,把一个地方的楼价抬上去还是比较容易的。首先,找到一个题材---这个题材越稀缺越好,因为河北省癫痫病的治疗哪里医院好这样参考比较的机会便很少---比如地铁、高速轮轨、山水什么的,接着找些人排队或根本不找,放出销售火爆的信息,再接着某家或几家楼盘同时小幅提升均价,试探市场底线,成功的话区域内所有楼盘都会跟进,不断将房价推向高点。"江苏一位不愿透露姓名的房地产商爆出行业秘密。他说,目前发展商对房地产市场的预期总体上还是看好的,在这种情况下,根本不用担心有楼盘会不跟进。

对消除房地产商的伪信息"造市",不少职能部门显得态度暧昧、不积极。去年房地产宏观调控伊始,广东几大房地产商不约而同地在一些媒体露面,宣扬地根趋紧、房价要涨理论。对于这些明显误导消费者的造市信息,有关部门并没有及时澄清。

广东楼市出现的这种政府反应滞后现象,在全国范围内比较普及。记者调查发现,在房地产商不断通过发布市场火爆信息进行"造市"努力的同时,大部分地方政府的职能部门对此采取了听之任之的态度。由于房地产牵扯到几十个相关行业,各地政府显然不愿房价增幅下跌过多。用什么来抑制过热:政府参考价?

政府提供稳定的房地产市场信息对抑制住房消费过热有没有作用?

"政府通过公布区域房地产成交量、均价等市场整体走势数据,对消费者的购房心理还是能够产生一些作用的。现在的问题是政府拿到的数据不准确,公布也没有稳定的渠道。"专家建议有关职能部门采取措施,尽可能真实地收集、公布房地产市场成交数据与价格数据。

除了整体市场走势外,在实际的市场层面,对消费者购楼意向产生影响的是拟买楼盘的周边房价。因此,有专家建议地方政府分区域制定住宅类楼盘的"政府参考价"。

"我认为,公布地价、对城市住宅商品分区域取样,公布地产项目利润率,能提升消费者的购房风险意识,抑制当前的消费热潮。"尹伯成分析说。

尹伯成提出土地收入归中央所有的建议。他认为,国有土地的收入本身在理论上也应纳入到中央收入之中,可以较大限度地避免地方政府在房地产市场介入过深的问题。

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